- ייתכן שינוי במחיר בהתאם לשינוי במע”מ והצמדה למדד
תהליך הרכישה
משכנתא
האישור העקרוני הוא השלב הראשון בדרך לקבלת המשכנתא, והוא מהווה מסמך ראשוני באמצעותו אתם למדים האם הבנק יאפשר לכם לקבל משכנתא ובאילו תנאים. אישור עקרוני ניתן לאחר שהבנק בוחן מספר קריטריונים: הכנסה, ותק תעסוקתי, ערבים להלוואה, אחוז ההלוואה מעלות הנכס וכו‘.
קבלת האישור העקרוני מומלצת עבורכם טרם בחירת הדירה בכדי שתהיו בטוחים כי הבנק יעמיד לכם את המשכנתא הנדרשת עבור רכישת הדירה בהתאם למחיר הדירה. מומלץ לבקש אישור למשכנתא בסכום מקסימאלי על מנת להגדיל את מבחר הדירות אותם תוכלו לבחור.
שימו לב, בשלב קבלת האישור העקרוני אין כל משמעות לריביות אותם יציע לכם הבנק. הריביות שמוצגות באישור עקרוני בתוקף רק ל– 24 ימים ולכן חשוב להתייחס רק לגובה המשכנתא שאושרה לכם.
בנוסף, כל עוד לא חתמתם על חוזה לרכישת הדירה, הבנק אינו מאשר משכנתא לדירה ספציפית ולכן יונפק לכם אישור עקרוני “כללי“.
אחוז מימון מקסימלי = גובה ההלוואה המקסימלית שניתן לקבל מהבנק לנכס ספציפי.
אחוז המימון המקסימלי כפי שאישר בנק ישראל הינו עד 75% משווי הנכס. לדוגמא, דירה שעולה מיליון ₪, הבנק יוכל לאשר הלוואת משכנתא עד לגובה 750,000 ₪, המהווים 75% משווי הדירה.
במסגרת “מחיר למשתכן” קיימת אפשרות בה אחוז המימון יעלה על 75% מעלות הדירה, ובתנאי שלא יעבור את ה75% משוויה.
ההקלה מוגבלת בתנאים הבאים:
בשלב האישור העקרוני הבנק יחשב את האישור על פי השווי אותו אתם מעריכים לנכס שאתם מעוניינים לרכוש. כמובן על מנת שהבנק יאשר את אחוז המימון, טרם ביצוע המשכנתא נדרש לבצע שמאות ע”י שמאי חיצוני המאושר על ידי הבנק שיאשר את שווי השוק.
עלות דירה | שווי שוק | הון עצמי נדרש * | מקסימום משכנתא |
1,100,000 | 1,350,000 | 100,000 | 1,000,000 |
1,300,000 | 1,600,000 | 100,000 | 1,200,000 |
1,500,000 | 1,800,000 | 150,000 | 1,350,000 |
1,700,000 | מעל 1,800,000 | 350,000 | 1,350,000 |
* חשוב לציין שיש בנקים שדורשים הון עצמי של לפחות 10% מעלות הדירה או 100,000 ₪ הגבוה מבניהם.
כמובן שהעמדת הלוואת המשכנתא מתבצעת בהתאם לשיקול דעתו של הבנק ובהתאם לנתונים האישיים של הרוכש. לעיתים קורה שהבנק אינו מאשר את מלוא סכום המשכנתא המבוקשת.
לאחר חתימה על חוזה, נמליץ לבצע בדיקת גובה הריבית שתקבלו במספר בנקים, בכדי שתוכלו לקבל את התנאים הכי טובים וזולים עבורכם.
פריסת תשלומים והוצאות נלוות
הפרויקט מלווה ע”י בנק הפועלים, על כן, התשלומים יבוצע באמצעות פנקס שוברים בלבד. מובהר כי בהתאם לתנאי המכרז, מחירה של הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה הידוע במועד קבלת היתר הבנייה.
בנוסף להצמדה זו, החל ממועד חתימת הסכם המכר, מחיר הדירה יהיה בתוספת ההצמדה כאמור, צמוד למדד תשומות הבניה הידוע במועד חתימת הסכם המכר כאשר המדד הקובע לתשלום יהיה המדד בעת ביצוע כל תשלום, ומדד הבסיס החדש לחישוב יהיה המדד בעת חתימת הסכם המכר.
בנוסף למחיר הדירה, התשלומים אשר יחולו על הרוכש וישולמו על ידו הם דלהלן:
